Lejefastsættelse efter reglerne om leje - sammenligning med andre lejemål

Dato 7 sep. 2011

 

Sagen kort

Udlejer, Kirkbi Invest A/S, varslede den 24. juni 2008 en forhøjelse af lejers, Dansk Supermark A/S’, leje med årligt kr. 829.058,64. Den forhøjede leje skulle, i medfør af Erhvervslejelovens § 13, fordeles over fire år, således at lejer skulle betale yderligere kr. 207.264,66 hhv. den 1. oktober 2008, 1. oktober 2009, 1. oktober 2010 og igen den 1. oktober 2011.


Udlejer og lejer havde indgået lejekontrakt for lejemålet den 4. marts 1992. Parterne aftalte dengang, at den årlige leje skulle være kr. 950.000. I medfør af lejekontrakten blev lejen reguleret for hvert år, og pr. 1. oktober 2008 var den årlige leje således, som følge af den løbende regulering, kr. 1.198.441,36.


Lejemålet udgjorde 339 m2 i stueplan og 163 m2 kælder. Den forhøjede leje blev af udlejer beregnet således, at lejer årligt skulle betale kr. 5.500 pr. m2 i stueplan og kr. 1.000 pr. m2 kælder.


Sagsøgte påstod frifindelse, subsidiært en lavere stigning fastsat af retten.


Det juridiske grundlag

Erhvervslejelovens § 13 foreskriver udlejers ret til at forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den aktuelle leje er væsentligt højere eller lavere end markedslejen.


Ved markedsleje skal forstås den leje, som en fornuftig lejer/udlejer med kendskab til markedsvilkårene ville aftale. Vurderingen af markedslejen skal være objektiv og kan blandt andet tage udgangspunkt i lokalernes stand, beliggenhed, udstyr, anvendelse, kvalitet, mv. 


Lejeforhøjelse kan efter Erhvervslejeloven ske med tre måneders varsel, men kan ikke træde i kraft før tidligst fire år efter den seneste væsentlige ændring af kontraktforholdene. Endvidere skal lejeforhøjelsen fordeles lineært med en fjerdel pr. år i fire år.


Rettens afgørelse

Årsagen til udlejers varsling af stigning i lejen var, at udlejer havde indhentet informationer om den husleje, som en række andre lejere betalte for lejemål i samme område, herunder med samme afstand til Strøget.

 

På baggrund af disse informationer, varslede udlejer stigning i lejen hos blandt andet lejer i denne konkrete sag. Varslingen lød på en stigning til et årligt lejeniveau på kr. 5.500 pr. m2 i stueplan og kr. 1.000 pr. m2 kælder.


Lejer havde forud for retssagen hyret en vurderingsmand fra EDC til at forestå en markedslejevurdering af lejemålet. Vurderingsmanden tog udgangspunkt i nogle af de andre supermarkeder, som lå i området. Af vurderingsrapporten fremgik det, at vurderingsmanden vurderede den samlede årlige markedslej til kr. 1.382.100, fordelt således, at lejeniveauet var kr. 3.500 pr. m2 i stueplan og kr. 1.200 pr. m2 kælder. Denne vurdering viste således en væsentligt lavere leje end udlejer krævede.


Lejer gjorde gældende, at lejen i det væsentligste burde reguleres efter andre lejemål inden for samme branche og ikke efter andre lejemål inden for anden branche.


Udlejer gjorde derimod gældende, at markedslejen ikke alene kan fastsættes ved sammenligning med andre lejemål inden for samme branche, men at man må se på øvrige lejemål af samme kvalitet, beliggenhed, stand, mv.


Byretten gav udlejer medhold i, at sagsøgte skulle betale den forhøjede leje samt procesrente af huslejeforhøjelsen fra det fastsatte forfaldstidspunkt. Beregningen af markedslejen blev fastsat således at, at lejer skulle betale en årlig leje på kr. 5.000 pr. m2 i stueplan og kr. 1.000 pr. m2 kælder. Udlejer fik således ikke fuldt medhold i sin påstand om en årlig forhøjelse på kr. 829.058,64, men derimod alene en forhøjelse på kr. 659.558,64.


Østre Landsret stadfæstede byrettens dom med en begrundelse i tråd med Byrettens. Østre Landsret udtalte, at lejemålets indretning ikke i sig selv indebar, at lejemålet kunne anses for værende indgået på så specielle vilkår eller indrettet på en så speciel måde, at der ikke kunne lægges vægt på sammenligning med lejemål, der anvendes til andre formål. Markedslejen skulle derfor ikke alene fastsættes på baggrund af en sammenligning med andre lejemål fra samme branche.


Konklusion

Med Øster Landsrets afgørelse er det således slået fast, at markedsleje i medfør af Erhvervslejelovens § 13 skal vurderes ud fra sammenligning med et bredt udsnit at lejemål, som i det væsentligste har samme beliggenhed, kvalitet, stand, udstyr, mv. Det er således ikke umiddelbart tilstrækkeligt at lægge betydende vægt på anvendelse af lejemålet, selvom beliggenheden måtte være sammenlignelig.


 

Hvis du har spørgsmål eller ønsker yderligere information om erhvervsleje, er du velkommen til at kontakte partner Thomas Weitemeyer (twe@mwblaw.dk) eller advokatfuldmægtig Anders Kjær Dybdahl (akd@mwblaw.dk).


Ovenstående er ikke juridisk rådgivning, og Moalem Weitemeyer Bendtsen indestår ikke for, at indholdet af ovenstående er korrekt. Moalem Weitemeyer Bendtsen har med ovenstående ikke påtaget sig ansvar af nogen art som konsekvens af en læsers benyttelse af ovenstående som grundlag for beslutninger eller overvejelser.