Regeringens pensionsudspil ”Ny ret til tidlig pension” lægger bl.a. op til lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer fra 2023 – og det er kontroversielt

Dato 21 aug. 2020
Download PDF version PDF

 

Som et blandt flere finansieringsbidrag til gennemførelsen af regeringens pensionsudspil har regeringen foreslået, at der med virkning fra 2023 indføres lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer.
 

Forslaget er kontroversielt! 

 

Lagerbeskatning er ikke et nyt fænomen i det danske skattesystem, men forslaget vil indebære en radikal ændring af den gældende beskatning af fast ejendom, som i dag er baseret på et realisationsprincip. Anvendelse af lagerbeskatning på selskabers ejendomme vil indebære, at værdistigninger eller -fald på ejendommene opgøres årligt og indregnes i selskabernes skattepligtige indkomst. Dermed vil selskabernes ejendomsavancer blive beskattet løbende og ikke først - som i dag - ved selskabernes afståelse af ejendommene. 

 

Forslaget er ifølge regeringens offentliggjorte faktaark fremsat med det formål at sikre en effektiv beskatning af selskabets ejendomsavancer, hvilket bl.a. skal opnås ved at sidestille beskatningen af ejendomsinvesteringer med beskatningen af andre kapitalinvesteringer.

 

Det er bemærkelsesværdigt, at der i forslaget specifikt henvises til, at de nugældende skatteregler, hvor beskatningen sker ved salget af ejendommene, bl.a. er blevet ”udnyttet af udenlandske kapitalfonde, der investerer i danske udlejningsejendomme”. Det må antages, at regeringen herved henviser til det almindeligt kendte forhold, at udenlandske kapitalfonde rutinemæssigt har struktureret og gennemført deres ejendomsinvesteringer i Danmark gennem selskabshandler og ikke gennem aktivhandler, hvilket i praksis har medført, at der ikke er udløst avancebeskatning i forbindelse med investeringen. Hvorvidt det er rimeligt at kalde den omtalte praksis for en ”udnyttelse” af de nugældende regler kan diskuteres, men det må blot påpeges, at også danske ejendomsselskaber rutinemæssigt har gjort brug af muligheden for at strukturere deres ejendomsinvesteringer som selskabshandler med henblik på at nyttiggøre de heraf følgende fordele i bl.a. finansierings- og likviditetsmæssig henseende. Det er således en almindeligt kendt og benyttet transaktionsstruktur, som regeringen nu ønsker at afvikle i større eller mindre grad.

 

Henvisningen til de udenlandske kapitalfondes investeringer i danske ejendomme kunne umiddelbart indikere en vis tilsigtet begrænsning af de selskabs- og ejendomstyper, der påtænkes lagerbeskattet, men forslagets angivelse af den forventede provenuvirkning på 850 mio. kr. årligt og de EU-retlige begrænsninger i mulighederne for kun at lade ejendomsselskaber ejet af udenlandske kapitalfonde omfatte af forslaget, gør det formentlig ganske tvivlsomt, om en sådan begrænsning reelt vil kunne opnås i praksis.

 

Indtil der i den kommende politiske proces kommer større klarhed over forslagets nærmere indhold og konsekvenser, må det derfor antages, at forslaget, hvis det vedtages, kommer til at omfatte en bredere kreds af ejendomsselskaber end blot dem, som er ejet af udenlandske kapitalfonde.  

 

Forslaget er meget kortfattet og overordnet beskrevet, hvorfor det er uklart, hvad det må forventes at få af konsekvenser, hvis det vedtages. Forslaget forholder sig således hverken til, hvilke selskabs- eller ejendomstyper der påtænkes omfattet, hvorledes værdiansættelsen af ejendommene påtænkes foretaget i praksis, eller hvordan eksisterende ejendomsselskabers udskudte skatter på ejendomme skal behandles efter 2023. Forslaget giver således anledning til flere spørgsmål, end det giver svar.

 

I forhold til hvem der vil blive omfattet af forslaget, er det dog værd at bemærke, at forslaget alene angiver at være rettet mod selskaber. Det må derfor med rimelighed kunne forventes, at fysiske personers ejendomsinvesteringer ikke vil blive omfattet af de foreslåede ændringer. Gode grunde taler for, at heller ikke de selskabsformer, der er skattemæssigt transparente, såsom interessentskaber, kommanditselskaber og partnerselskaber, kommer til at blive omfattet, idet beskatningen her sker på deltagerniveau og ikke på selskabsniveau, hvilket indebærer, at der ikke er nogen udskudt skat, som kan overdrages til køberen af ejendommen som led i transaktionen. Forslaget er imidlertid tavst herom, hvorfor spørgsmålet indtil videre er uafklaret.

 

Det er på nuværende tidspunkt ingenlunde sikkert, at forslaget ender med at blive vedtaget. Det er imidlertid ganske givet, at forslaget afhængigt af dets endelige udformning vil kunne få væsentlige skattemæssige konsekvenser for de omfattede ejendomsselskaber, hvis det sker. Også allerede nu kan forslaget få væsentlige konsekvenser. Dette gælder f.eks. på transaktionsmarkedet, hvor køberne nødvendigvis er nødsaget til at overveje de mulige konsekvenser af forslaget, herunder i relation til ejendommenes fremtidige værdiansættelse, cash-flow mv., forinden der træffes en købsbeslutning.

 

Regeringen har således ved den blotte fremsættelse af forslaget skabt en usikkerhed og en risikofaktor, som aktørerne på ejendoms- og transaktionsmarkedet nødvendigvis må forholde sig til.

 

Af samme årsag følger vi den løbende udvikling i den politiske proces omkring forslaget meget nøje, og vi er klar til at rådgive vores klienter herom i takt med udviklingen.


 

Hvis du har spørgsmål eller ønsker yderligere information om overstående, er du velkommen til at kontakte Partner og Head of Real Estate Frantz Sigersted-Rasmussen (fsr@mwblaw.dk).

 

Ovenstående er ikke juridisk rådgivning, og Moalem Weitemeyer Bendtsen indestår ikke for, at indholdet af ovenstående er korrekt. Moalem Weitemeyer Bendtsen har med ovenstående ikke påtaget sig ansvar af nogen art som konsekvens af en læsers benyttelse af ovenstående som grundlag for beslutninger eller overvejelser.