De lejeretlige ændringer vedrørende gennemgribende forbedrede lejemål

Dato 8 jul. 2020
Download PDF version PDF

 

Indledning

Folketinget vedtog den 4. juni 2020 tre lovforslag [1] på baggrund af den boligpolitiske aftale [2] , der blev indgået den 30. januar 2020. Lovforslagene trådte i kraft den 1. juli 2020 og omfatter følgende lovforslag:

  • Lovforslag L 176 (øgede energikrav)
  • Lovforslag L 177 (karensperiode)
  • Lovforslag L 178 (styrkelse af lejerne) [3]

Nærværende artikel indeholder en samlet fremstilling af de nye lejeretlige regler, som blev indført ved vedtagelsen af lovforslagene. De nye regler omhandlende andelsboligforeninger omtales derimod ikke i artiklen, men vil blive behandlet i en særskilt artikel.

 

Formålet med artiklen er ikke at fremkomme med en udtømmende juridisk analyse af de nye regler, men derimod ud fra en praktisk orienteret lejeretlig kontekst at give et samlet overblik over de nye regler. [4]

 

Forudgående undersøgelser og anbefalinger

Den 27. februar 2019 indgik den daværende regering (Venstre, Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti) og Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti, Enhedslisten, Radikale Venstre og Socialistisk Folkeparti en aftale om at nedsætte en ekspertgruppe [5] , som skulle undersøge omfanget og virkningerne af Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og på den baggrund komme med anbefalinger til eventuelle ændringer af gældende ret. Som et led i ekspertgruppens arbejde skulle en undersøgelse af anvendelsen af Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, iværksættes.

 

Ordningen med særlig lejefastsættelse for lejemål, som er gennemgribende forbedrede, blev indført tilbage i 1996 med det formål at sikre incitamenter for udlejerne til at modernisere ældre og utidssvarende private lejeboliger, samtidig med at afgrænsningen i forhold til omkostningsbestemt husleje blev præciseret.

 

I 2014 blev der indført krav til ejendommens energimæssige stand under ordningen, dvs. krav om at ejendommen mindst skal opfylde kravene i energiramme D i energimærkningen, jf. Lov om fremme af energibesparelser i bygninger, eller alternativt at ejeren udfører energiforbedringer for mindst 430 kr. pr. m2 (2020-niveau).

 

Ordningen i Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, gælder alene for ejendomme, som er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt lejefastsættelse, det vil sige store ejendomme, der er beliggende i kommuner, hvor Boligreguleringsloven er gældende. Ordningen indebærer, at huslejen kan fastsættes efter reglerne om det lejedes værdi i stedet for efter omkostningsbestemt husleje, når lejemålet er gennemgribende forbedret, og nærmere bestemte krav, herunder til forbedringsinvesteringen, er opfyldt og kan medføre en væsentlig højere husleje end efter de almindelige regler om omkostningsbestemt husleje. Ordningen kan kun benyttes i forbindelse med, at en lejer flytter ud af et lejemål, og en ny lejer flytter ind.

 

Ekspertgruppen afgav sin rapport den 29. oktober 2019, og rapporten beskrev overordnet følgende fire modeller:

  • Fuldstændig ophævelse af ordningen i Boligreguleringslovens § 5, stk. 2
  • Krav om mindst energiramme C i stedet for mindst energiramme D
  • Forhøjelse af investeringskravet i § 5, stk. 2
  • Forhøjelse af afkastet for almindelige forbedringer i stedet for § 5, stk. 2-ordningen.

I tillæg hertil skitserede ekspertgruppen følgende tre alternativer:

  • Lovbestemt tillæg til gennemgribende forbedringer efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, (alternativ model 1)
  • Omkostningsbestemt husleje med forhøjet afkast for energiforbedringer (alternativ model 2)
  • Justering af margin for det lejedes værdi (alternativ model 3).

Ekspertgruppen ønskede ikke at fremkomme med en decideret anbefaling af bestemte modeller til brug for justering af ordningen. Ekspertgruppen beskrev og analyserede alene ovennævnte modeller med henblik på at illustrere de modeller, som ekspertgruppen fandt relevante som udgangspunkt for efterfølgende politiske forhandlinger om en eventuel justering af ordningen.

 

Det fremgår af ekspertgruppens undersøgelse, at der på tidspunktet for undersøgelsen var ca. 57.000 boliger udlejet efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Ligeledes viste undersøgelsen, at de afholdte forbedringsudgifter ved forbedringer efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, i gennemsnit er ca. dobbelt så store som den nuværende beløbsgrænse i § 5, stk. 2, og de gennemgribende forbedrede boliger har en husleje, der i gennemsnit er 81 pct. højere end gennemsnittet for de omkostningsbestemte lejemål. [6]

 

Den boligpolitiske aftale

På baggrund af ekspertgruppens rapport blev der den 30. januar 2020 indgået en aftale mellem regeringen (Socialdemokratiet), Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet om en række initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme. I lyset af de tilvejebragte oplysninger er det aftalepartiernes opfattelse, at muligheden for at hæve huslejen efter en gennemgribende forbedring efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, giver mulighed for et noget højere afkast, end det oprindeligt var tiltænkt med bestemmelsen. Efter aftalepartiernes opfattelse har dette medført stigende huslejer, usikkerhed hos lejerne, som føler sig underlagt et pres for at flytte, og ført til mange tvister mellem lejere og udlejere.

 

På tidspunktet for ekspertgruppens vurdering, blev der anslået at være ca. 74.600 udlejningsboliger med potentiale for gennemgribende forbedring efter § 5, stk. 2. Heraf er ca. 60 pct. beliggende i en af de store bykommuner København, Frederiksberg, Odense, Aarhus eller Aalborg. [7] Aftalepartierne er enige om, at det er afgørende, at huslejestigningerne på private boliger i storbyerne stoppes, og at de private boliger ikke skal tjene som rene investeringsobjekter for investorer, der hovedsageligt er interesseret i hurtige gevinster. [8]

 

Samtidig skal nødvendige og rentable energirenoveringer gennemføres til gavn for både klimaet og for lejerne, som vil få en lavere varmeregning. Aftalens formål er derfor også at medvirke til opfyldelse af den i Klimaloven [9] fastsatte målsætning om en reduktion af CO2-udledningen med 70 pct. inden 2030. Den samlede effekt afhænger af energimikset samt øvrige tiltag på området.

 

Aftalen indeholder følgende initiativer:

  1. Der indføres en periode, hvor en ny udlejer er i en karensperiode, så der, efter at en boligudlejningsejendom har skiftet ejer, først kan indgås aftale om husleje efter § 5, stk. 2, i nye 5,2-lejemål efter fem år.
  2. Der indføres et grønt incitament, så karensperioden ikke skal gælde, når en ejendoms energiklasse hæves med mindst tre niveauer eller energiforbedres for mindst kr. 3.000 pr. m2.
  3. Der indføres et grønt energikrav, så der først kan gennemføres forbedringer efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, når ejendommen er bragt op på energiklasse C, eller ejendommens energiklasse er løftet mindst to niveauer. Dette initiativ tager udgangspunkt i ekspertgruppens model B.
  4. Det begrænses, hvor meget huslejen efter § 5, stk. 2, kan stige via en fjernelse af den såkaldte margin for det lejedes værdi. Dette initiativ tager udgangspunkt i ekspertgruppens alternative model 3.
  5. Lejerne styrkes i tvister med udlejerne, herunder med en styrkelse af huslejenævnene. [10]

Herudover indeholder aftalen en række initiativer, som skal beskytte andelsboligforeningerne. Disse vil som nævnt blive behandlet i en særskilt artikel og behandles derfor ikke yderligere nærværende sted.

 

Lovændringen

De nye regler i Boligreguleringsloven og Lejeloven har i høj grad ændret den dagældende retstilstand. Som bilag 1 til artiklen er vedlagt en ændringsmarkeret version af Boligreguleringslovens § 5 [11] , dvs. dagældende ret sammenholdt med de nye regler.

 

Nedenfor gennemgås de enkelte ændringer i detaljer, ligesom de væsentligste overvejelser fra lovgivers side refereres. [12] Indledningsvist i hvert afsnit gives der en kort redegørelse for den dagældende retstilstand, hvorefter lovændringen og lovgivers bemærkninger behandles.

 

Øgede energikrav

 

De historiske regler

 

Efter de tidligere gældende regler i Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, kunne huslejen for gennemgribende forbedrede lejemål fastsættes til et beløb, der ikke væsentligt [13] oversteg det lejedes værdi. Efter Boligreguleringslovens daværende § 5, stk. 3, var det tillige en betingelse for at kunne anvende § 5, stk. 2-ordningen, at ejendommen havde en indplacering på energimærkningsskalaen på mindst D.

 

Som alternativ hertil kunne ejeren for at få adgang til at benytte ordningen udføre energiforbedringer for mindst kr. 430 pr. m2 [14] . Kravene til ejendommens energimæssige tilstand indførtes ved en lovændring i 2014. [15] Formålet med initiativet var at øge energieffektiviseringen og dermed minimere energispild og energiforbrug ved at gennemføre energibesparende foranstaltninger i boliger og bygninger.

 

Med kravet om en indplacering på energimærkningsskalaen på mindst D som betingelse for at kunne anvende § 5, stk. 2-ordningen blev der således indført krav om, at ejendommen i energimæssig henseende i store træk skulle opfylde de krav, der fulgte af det bygningsreglement, som gjaldt fra februar 1977 (BR77).

 

Baggrunden for ændringerne

 

De energimæssige krav til ejendomme, hvor den gunstige lejefastsættelse efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ønskedes anvendt, fandt lovgiver ikke længere tidssvarende.

 

De dagældende krav afspejlede i det væsentlige de krav, som gjaldt for nybyggeriet for mere end 40 år siden. Lovgiver vurderede derfor, at det var hensigtsmæssigt at øge energikravene til ejendomme, hvor det påtænkes at modernisere lejemål i et sådant omfang, at de kan anses for at være gennemgribende forbedrede i henhold til Boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

 

Det bemærkes, at det vedtagne lovforslag vedrørende øgede energikrav er uændret i forhold til det fremsatte lovforslag.

 

Ændringerne

 

Som et led i den grønne omstilling og for at begrænse udlejningsejendommenes klimabelastning øges med de nye regler de energimæssige betingelser for at anvende § 5, stk. 2-ordningen.

 

Lovændringen har medført, at kravet til ejendommens indplacering på energimærkningsskalaen nu er ændret fra mindst D til mindst C. Kravet om mindst indplacering på energimærke C i energimærkningsskalaen indebærer, at de energimæssige krav til ejendomme, hvor Boligreguleringslovens § 5, stk. 2-ordningen ønskes anvendt, i det væsentlige svarer til de energikrav, som gjaldt for nybyggeri fra 1995 (BR 95).

 

Endvidere er den alternative mulighed for udlejere, hvorefter udlejere tidligere kunne benytte Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, hvis der var udført rene energiforbedringer for kr. 430 pr. m2 (2020-niveau), nu blevet ophævet.

 

Lovændringen har i stedet medført (som alternativ til kravet om energimærke C), at der nu er indført en ordning, hvorefter udlejeren kan vælge at udføre energiforbedringer i et omfang, som indebærer, at ejendommen opnår en indplacering i energimærkeskalaen, der ligger to niveauer over den, som var gældende den 1. juli 2020. Det vil sige, at ejendommens energimærke ændres fra G til E eller fra F til D.

 

Ved vurderingen af om ejendommens energimærke er forhøjet to niveauer, tages udgangspunkt i det gyldige energimærke, som ejendommen var indplaceret på forud for energiforbedringernes udførelse. Det gældende energimærke skal afspejle ejendommens aktuelle energimæssige tilstand, idet ejeren har pligt til at forny energimærket, når der foretages væsentlige ændringer heri.

 

Når udlejeren har fået registreret en sådan ændring i ejendommens energimærke, vil udlejeren kunne benytte ordningen i Boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Det er ikke et krav, at energiforbedringerne skal være udført inden for en bestemt periode.

 

For så vidt angår ejendomme, som ikke har et energimærke, må det påhvile udlejeren at lade en sådan udarbejde, inden at energiforbedringerne foretages, således at det kan dokumenteres, at ejendommens energimærke som følge af energiforbedringer er forhøjet med to niveauer. Hvis der er tale om et ældre og ikke ajourført energimærke, vil det påhvile ejeren at ajourføre energimærket, hvis der efterfølgende er udført væsentlige forandringer af ejendommens energimæssige tilstand

 

Særligt for fredede ejendomme

 

Efter de dagældende regler gjaldt kravet om mindst energimærke D i energimærkningsskalaen ikke for fredede ejendomme. Årsagen hertil var, at de fredede ejendomme ikke var omfattet af kravet om energimærkning efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger, og at der efter fredningslovgivningen kun kunne foretages begrænsede ændringer i disse ejendomme både udvendigt og indvendigt. Sådanne ændringer skulle forudgående godkendes af fredningsmyndighederne.

 

Lovændringen viderefører denne retsstilling således, at de fredede ejendomme fortsat ikke er omfattet af de særlige energikrav for ejendomme, som ønsker at anvende § 5, stk. 2-ordningen.

De fredede ejendomme kan identificeres entydigt, og fritagelsen indebærer derfor ingen risiko for omgåelse i relation til ikke-fredede ejendomme.

 

Ikrafttræden

 

Lovændringen trådte i kraft den 1. juli 2020. Lovændringen finder anvendelse på lejemål, hvor lejeperioden for den første udlejning af lejemålet efter en gennemgribende forbedring efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2 er begyndt efter lovens ikrafttræden.

 

For lejemål, der er gennemgribende forbedret efter § 5, stk. 2, i samme lov og udlejet med en lejeperiode, der begyndte før lovens ikrafttræden, finder de hidtil gældende regler anvendelse.

 

Karensperioden

 

De historiske regler

 

Det fulgte (og følger stadig) af Boligreguleringslovens § 5, stk. 1, at lejen ved lejeaftalens indgåelse ikke må fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens driftsudgifter, og afkastningen af ejendommens værdi (omkostningsbestemt leje), idet der til lejen dog kan lægges en beregnet forbedringsforhøjelse for lejemål, som er forbedret, jf. dog stk. 2.

 

I medfør af den dagældende § 5, stk. 2, i Boligreguleringsloven måtte lejen for lejemål, som var gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt oversteg det lejedes værdi efter § 47, stk. 2, i Lejeloven, jf. dog stk. 3 og 4, og Lejelovens § 73, stk. 3. Efter de dagældende regler blev lejemål, som var gennemgribende forbedret, forstået som dem, hvor forbedringer efter principperne i Lejelovens § 58 væsentligt havde forøget det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgifter enten oversteg kr. 2.271 pr. m2 eller et samlet beløb på kr. 259.699. [16]

 

Forbedringerne skulle (og skal stadig) være gennemført inden for en periode på to år og må ikke være omfattet af Lejelovens § 58, stk. 3, Lov om sanering, Lov om byfornyelse og udvikling af byer, Lov om byfornyelse og udvikling af byer eller Lov om privat byfornyelse.  

 

I de tidligere regler var der ingen begrænsninger, hvad angår den periode, hvor udlejer ejede eller kontrollerede udlejningsejendommen eller det lejemål, der indgik i en udlejningsejendom, hvilket medførte, at udlejere inden for en meget kort periode kunne erhverve udlejningsejendomme eller lejemål i udlejningsejendomme, foretage gennemgribende forbedringer og efterfølgende foretage udlejning til en ny lejer til en væsentlig højere leje beregnet med hjemmel i Boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

 

Baggrunden for ændringerne

 

De historiske regler har med andre ord samlet set ført til en betydelig stigning i huslejeniveauet for danske boliglejemål omfattet af Boligreguleringsloven, hvilket lovgiver har fundet uhensigtsmæssigt.

 

Efter de gamle regler var der eksempelvis mulighed for, at kortsigtede investorer kunne opnå hurtige gevinster ved at opkøbe udlejningsejendomme og modernisere med det formål at afhænde ejendomme og realisere et stort afkast. Ifølge lovgiver var denne retstilstand ikke hensigtsmæssig, og lejelovgivningen manglede ifølge lovgiver et værktøj til imødegåelse af denne form for kortsigtet spekulation i private udlejningsejendomme.

 

Fastsættelsen af lejen efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, indebar eksempelvis typisk en betydelig forøgelse af huslejen og dermed en økonomisk belastning for lejerne. Effekten af en forøgelse af lejeniveauet medførte bl.a. et opadgående pres på boligpriserne, der påvirkede den demografiske sammensætning på boligmarkedet negativt. Med lovændringen ønsker lovgiver at begrænse denne effekt.

 

Der er foretaget enkelte redaktionelle ændringer i lovforslaget som vedtaget sammenholdt med lovforslaget som fremsat. Der er dog ikke tale om materielle ændringer i lovteksten.

 

Ændringerne

 

Med lovændringen er der nu blevet indført en karensperiode, der indebærer en tidsmæssig begrænsning af muligheden for at fastsætte lejen til det lejedes værdi efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

 

Formålet med karensperioden er at gøre det mindre attraktivt at søge hurtige gevinster på boligmarkedet ved at erhverve udlejningsejendomme, foretage gennemgribende forbedringer så hurtigt som muligt og herefter afhænde udlejningsejendommen til en højere pris, idet det samlede lejeniveau for ejendommen før indførelsen af karensperioden ville være højere end før forbedringernes gennemførelse.

 

Hidtil har udlejere, der ønskede at foretage gennemgribende forbedring af lejemål med henblik på at fastsætte lejen efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, haft et betydeligt incitament til at få lejere til at fraflytte lejemål, der kunne forbedres, idet fastsættelsen af en leje efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, forudsatte indgåelsen af en ny lejekontrakt.

 

Formålet med karensperioden på fem år er at begrænse dette incitament og den deraf afledte risiko for lejerne. Ordningen indebærer, at en udlejer først får adgang til at aftale fastsættelse af lejen til det lejedes værdi efter en gennemgribende forbedring af lejemålet, når udlejer har ejet eller rådet over lejemålet i en periode på mindst fem år. 

 

Særligt om kontrolskifte [17]

 

Lovændringen indebærer, at adgangen til at fastsætte lejen efter bestemmelserne i Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, nu forudsætter, at der ikke er sket et kontrolskifte over ejendommen i en sammenhængende karensperiode på fem år. Dermed vil ejere af lejemål, som er erhvervet efter lovforslagets fremsættelse, først kunne forøge lejen efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, når vedkommende har ejet lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår, i en sammenhængende periode på fem år, der som udgangspunkt regnes fra første kontrolskifte efter lovforslagets fremsættelse, og der sker genudlejning af det gennemgribende forbedrede lejemål.

 

Ejerskab eller kontrol over et lejemål kan have mange forskellige former og udøves på forskellig vis. Med henblik på at sikre, at bestemmelserne om karensperioden finder konsekvent og systematisk anvendelse på lejeboligmarkedet, er der tilsigtet en regulering, der i udgangspunktet omfatter alle former for overdragelser og overgange af lejemål eller ejendomme, hvori der indgår lejemål.

 

Lovændringen har medført en omfattende og detaljeret regulering af, hvornår der foreligger et kontrolskifte [18] , samt nogle helt konkret undtagelser, hvor kontrolskifte ikke foreligger [19] .

 

Begrebet ”kontrolskifte”, der er defineret i den nye bestemmelses stk. 5, nr. 1-8, ved de nævnte konkrete tilfældegrupper er defineret bredt med henblik på at omfatte alle former for direkte og indirekte overdragelser af lejemål eller rettigheder hertil, idet det er hensigten, at der ikke med anvendelsen af forskellige aftale- og selskabskonstruktioner mv. skal kunne ske omgåelse af karensperioden. Det er således lovgivers hensigt, at det ved anvendelsen og fortolkningen af reglerne skal tillægges betydning, hvorvidt der er tale om konstruktioner, der har til formål at camouflere realiteten bag en eller flere transaktioner eller dispositioner.

 

Fusioner og spaltninger er ikke genstand for særskilt regulering i lovændringen, men fusioner og spaltninger kan i sig selv eller i forening med andre transaktioner udgøre kontrolskifte.

 

Udlejning samt fremleje udgør ikke kontrolskifte, medmindre det har karakter af omgåelse.

 

Begrebet ”kontrolskifte” er anvendt som samlebetegnelse, men har ikke en selvstændig betydning ud over de tilfælde, der er beskrevet i stk. 5, nr. 1-8, og begrebet omfatter således ikke andre tilfælde, hvor der på andet grundlag, herunder på grundlag af sædvanlige selskabsretlige vurderinger eller på baggrund af aftalte bestemmelser om kontrolskifte, måtte foreligge et kontrolskifte i lovens forstand.

 

Undtagelserne har været nøje overvejet i relation til behovet for at skabe en effektiv og sammenhængende regulering i relation til karensperioden, idet det samtidig har været tilstræbt at indføre den mindst muligt indgribende regulering i forhold til det forfulgte formål.

 

Kontrolskifte, der ikke udløses af en egentlig viljesdisposition, f.eks. ved dødsfald, hvor kontrollen over et lejemål eller den ejendom, hvori lejemålet indgår, overgår til en arving, er således f.eks. undtaget fra de tilfældegrupper, hvor der indtræder et kontrolskifte. Tilsvarende ville det være uden for formålet med den foreslåede regulering, hvis reglerne om kontrolskifte ville finde anvendelse for koncerninterne transaktioner.

 

Der er endelig fundet behov for en særlig undtagelse vedrørende kontrolskifte, der indtræder i forbindelse med omdannelse af andelsboligforeninger til udlejningsejendomme. Det skal ses i lyset af et overordnet boligpolitisk ønske om at bevare en bred varians af attraktive boligformer i samfundet.

 

Huslejenævnet behandler klager i relation til fastsættelse af husleje efter § 5, stk. 2, i Boligreguleringsloven og indsigelser vedrørende karensperiode og kontrolskifte, jf. Boligreguleringslovens § 15. Til brug for sagsbehandlingen indhentes de nødvendige oplysninger fra udlejer i relation til spørgsmålet om kontrolskifte og karensperiode, jf. Boligreguleringslovens § 40, stk. 2.

Slutteligt undtages kontrolskifte, der vedrører boliger, som er beliggende i en ejendom, der er væsentligt energiforbedret. Denne undtagelse indføres for at give investorer øget incitament til at medvirke til den grønne omstilling. For at blive undtaget er det et krav, at ejendommen energiforbedres for mindst kr. 3.000 pr. m2 bruttoetageareal i den del af ejendommen, der angår beboelse [20] , eller ejendommen løftes mindst tre niveauer i energimærkningen efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger, i forhold til energimærkningen på tidspunktet for lovens ikrafttræden.

 

Særligt om lejeaftaler

 

Der kan ikke gyldigt i lejeaftaler indsættes bestemmelser om en tidsbegrænsning begrundet i ønsket om gennemgribende at modernisere lejemålet eller begrundet i ønsket om at frigøre lejemålet, således at lejemålet ved karensperiodens udløb kan genudlejes til det lejedes værdi efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2. [21]

 

Karensperioden indebærer, at der ikke kan indgås lejeaftaler efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, hvis lejeperioden starter inden udløbet af karensperioden. Der er derimod ikke noget til hinder for, at lejeaftalen efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, indgås i løbet af karensperioden, når blot lejeperiodens start ikke ligger inden udløbet af karensperioden. Ved ”lejeperiodens start” forstås det tidligste af det tidspunkt, der følger af lejeaftalen og det tidspunkt, hvor lejer får adgang til at disponere over lejemålet.

 

Der kan ikke gyldigt indgås en lejeaftale i karensperioden, hvorefter lejen skal fastsættes i henhold til Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, efter udløbet af karensperioden. Indgås sådanne aftaler, er reguleringsmekanismen uden virkning, og dette strider mod lovgivers hensigt med lovændringen.

 

Særligt om begrebet ”lejemål”

 

Ordene ”lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår” har til formål at omfatte alle former for lejemål reguleret af Boligreguleringsloven og således sikre en konsistent anvendelse af karensperioden, idet reglerne både vil omfatte den direkte overdragelse af et lejemål (f.eks. en lejlighed) eller en fast ejendom, der i sig selv ikke er omfattet af Boligreguleringslovens bestemmelser, men hvor der forefindes et eller flere lejemål i den faste ejendom, som er omfattet af Boligreguleringsloven.

 

Tilsvarende har bestemmelsen til formål at omfatte enhver hel eller delvis overgang af et eller flere lejemål under f.eks. en forpagtningslignende struktur, uden at der sker en overdragelse af selve ejendommen.

 

Udtrykket ”lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår” skal således forstås som en bred samlebetegnelse. Karensperioden har dog kun virkning for lejemål, som kan udlejes efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

 

Ikrafttræden

 

Loven trådte i kraft den 1. juli 2020, men finder anvendelse fra lovforslagets fremsættelse, dvs. den 22. april 2020 [22] . Dermed påbegyndes der først en femårig karensperiode fra det tidspunkt, hvor det første kontrolskifte efter lovforslagets fremsættelse har fundet sted. Formålet med dette er at imødegå et stort antal kontrolskifter i perioden fra lovforslagets fremsættelse og frem til tidspunktet for lovforslagets ikrafttræden.

 

Loven kan først håndhæves fra ikrafttræden den 1. juli 2020. Kontrolskifte i perioden mellem fremsættelse og ikrafttræden den 1. juli 2020 vil således udløse en karensperiode, men da loven i denne periode ikke var trådt i kraft, kan den ikke håndhæves i den mellemliggende periode. Dette medfører, at der for ejendomme, hvor der er udført et kontrolskifte i perioden mellem fremsættelse og ikrafttræden den 1. juli 2020, indtræder en karensperiode, men der vil kunne foretages forbedringer af lejemål og indgås lejeaftaler efter den eksisterende § 5, stk. 2 i Boligreguleringsloven i denne periode.

 

Der kan efter lovens ikrafttræden den 1. juli 2020 ikke udføres forbedringer og indgås lejeaftaler efter den eksisterende § 5, stk. 2 i Boligreguleringsloven for en sådan ejendom grundet karensperioden.

 

Styrkelse af lejerrettigheder

 

Indledning

 

Lovændringen, der har til formål at styrke lejernes rettigheder, indeholder flere elementer, der behandles særskilt nedenfor i afsnit 7.2-7.8. Til sidst i hvert afsnit er der knyttet en kort bemærkning til ikrafttræden, som af praktiske årsager ikke håndteres i et samlet særskilt afsnit som ovenfor, idet reglerne varierer for de enkelte ændringer nedenfor.

 

Der er foretaget enkelte redaktionelle ændringer i lovforslaget som vedtaget sammenholdt med lovforslaget som fremsat. Der er dog ikke tale om materielle ændringer i lovteksten.

 

Fastsættelse af det lejedes værdi

 

De historiske regler

 

Efter de dagældende regler i Boligreguleringslovens 5, stk. 2, kunne huslejen for gennemgribende forbedrede lejemål, som opfyldte de i bestemmelsen nærmere fastsatte krav, fastsættes til et beløb, som ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi. Bestemmelsen indeholdt dermed en margin, som indebar, at huslejen kunne fastsættes til et beløb, der oversteg det lejedes værdi, så længe beløbet, der oversteg det lejedes værdi, ikke var væsentligt i forhold til det lejedes værdi.

 

Det var efter de dagældende regler således ikke et spørgsmål om, hvorvidt selve beløbet i størrelsesmæssig henseende var væsentligt, men alene om forskellens størrelse i forhold til det lejedes værdi var væsentlig. Bestemmelsen var begrundet i, at fastlæggelse af det lejedes værdi beror på et konkret skøn over de faktiske forhold vedrørende det omtvistede lejemål sammenlignet med sammenligningslejemålene. Der var dermed ikke tale om eksakte værdier, men om en skønsmæssigt ansat vurdering.

 

Fra praksis i huslejenævnene er indtil nu set, at denne skønsmargin ligger i størrelsesordenen 10 pct. I mange huslejenævn anvendes denne sats som en fast sats for denne margin. I retspraksis ses tillige afgørelser, hvor marginen ligger i størrelsesordenen 10-15 pct.

 

Baggrunden for ændringen

 

Det var lovgivers vurdering, at den margin, der tillagdes huslejen som følge af, at lejen ikke væsentligt måtte overstige det lejedes værdi, var en medvirkende årsag til, at huslejeniveauet i lejemål, som var gennemgribende forbedret efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, steg løbende, ligesom den omstændighed, at lejen for et sammenligningslejemål hidtil kunne overstige det lejedes værdi med indtil ca. 10 pct., ifølge lovgiver var med til at presse huslejen op for disse boliger.

 

Ekspertgruppens undersøgelser viste, at den gennemsnitlige leje for disse lejemål lå 81 pct. over den gennemsnitlige omkostningsbestemte husleje. En tilsvarende undersøgelse fra 2009 viste en forskel på 70 pct. [23] Med henblik på at dæmpe udviklingen i huslejeniveauet for gennemgribende forbedrede lejeboliger fandt lovgiver det derfor hensigtsmæssigt at ophæve muligheden for at fastsætte huslejen for disse boliger til et beløb, som overstiger det lejedes værdi.

 

Lovændringen

 

Lovændringen har medført, at huslejen nu ikke kan fastsættes til et beløb, som overstiger det lejedes værdi, men skal fastsættes til det lejedes værdi.

 

Hvis der i et lejeforhold, som er indgået efter lovens ikrafttræden, er aftalt lejefastsættelse efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og udlejeren forhøjer den omkostningsbestemte del af lejen efter Boligreguleringslovens § 7, stk. 2, kan nævnene afvise forhøjelsen, såfremt lejen derved bringes – også uvæsentligt - over det det lejedes værdi.

 

En husleje for et § 5, stk. 2-lejemål, som er indgået efter lovens ikrafttræden, vil, hvis huslejen reguleres efter nettoprisindekset, som følge af lovændringen kunne nedsættes, hvis sådanne huslejereguleringer bringer lejen til at overstige det lejedes værdi, også selvom der ikke er tale om en væsentlig overstigelse.

 

Ved tvister om lejens størrelse, når der sammenlignes med lejemål, som er fastsat efter regler, som tillader, at lejen kan overstige det lejedes værdi med op til 10 pct. grundet en væsentlighedsvurdering, skal der tages højde for denne forskel ved sammenligningen. Det skal således vurderes, om der er grundlag for at justere huslejen som følge heraf.

 

Ændringen gælder som andre ændringer, hvor der ikke fastsættes særlige regler for ændringens ikrafttræden, for de aftaler, som indgås efter lovens ikrafttræden. Dette indebærer, at eksisterende lejeforhold ikke påvirkes af ændringen. Der skal således ikke ske ændring i huslejen for sådanne lejeforhold.

 

For lejeaftaler, som indgås efter lovens ikrafttræden, finder ændringen anvendelse, og lejefastsættelsen skal derfor ske efter de ændrede regler.

 

Forbud imod betaling for at flytte

 

De historiske regler

 

Der var efter de dagældende regler i lejelovgivningen intet til hinder for, at en udlejer kunne betale en lejer for at fraflytte, hvorfor en aftale om kompensation til lejeren for at opsige og fraflytte lejemålet ikke stred imod de dagældende regler.

Det var således fuldt ud legalt for såvel lejere som udlejere at foreslå en aftale om kompensation for lejerens fraflytning. [24]

 

Baggrunden for ændringerne

Lovgiver fandt det uhensigtsmæssigt, at lejere kunne blive mødt med tilbud om betaling af penge eller anden kompensation for at fraflytte deres lejemål, da det kunne medvirke til utryghed i eget hjem.

 

Et sådant tilbud ville for lejeren kunne virke besnærende, især i en situation, hvor lejeren stod med et akut behov for økonomiske midler. I en sådan situation fandt lovgiver, at det ikke var sikkert, at lejeren fuldt ud ville kunne overskue virkningen, herunder den langsigtede virkning af ikke længere at have brugsret til den pågældende lejebolig.

 

Sådanne aftaler, som umiddelbart ligner en gevinst, kunne ifølge lovgiver vise sig at påføre lejeren et langt større tab, når lejeren i stedet skulle finde en ny bolig.

 

Ændringerne

 

Lovændringen implementerer på den baggrund en ny bestemmelse i Lejelovens § 6 a, stk. 1, hvorefter det nu ikke længere er tilladt for udlejere at tilbyde lejere betaling eller anden form for ydelse med det formål at få lejeren til at bringe lejeforholdet til ophør.

 

Bestemmelsen har til formål at forhindre de utryghedsskabende situationer, hvor lejeren uopfordret tilbydes betaling for at bringe lejeforholdet til ophør, og som er egnede til at give lejeren opfattelsen af at være uønsket i eget hjem. Bestemmelsen tager sigte på de situationer, hvor lejeren uden en forudgående tvist om lejemålets beståen uopfordret tilbydes betaling eller lignende for at bringe lejeforholdet til ophør.

 

Bestemmelsen tager ikke sigte på situationer, hvor der allerede er en tvist om, hvorvidt lejemålet retmæssigt er opsagt, og lejeren f.eks. som en del af et forlig tilbydes penge for at fraflytte. Er der en forudgående tvist, som dog ikke omhandler lejeforholdets beståen, vil et tilbud om betaling eller lignende med det formål at bringe lejeforholdet til ophør være i strid med den foreslåede bestemmelse.

 

Det er alene situationer, hvor udlejeren tilbyder lejeren penge, som forbydes. Det er derfor stadig tilladt at indgå aftale om betaling, for at lejeren bringer det lejede til ophør, når blot det sker på opfordring fra lejeren eller dennes repræsentant.

 

Med betaling eller anden form for ydelse menes enhver form for ydelse, som er egnet til at få lejeren til at indgå aftale om at bringe lejeforholdet til ophør. Det er altså ikke et krav, at udlejeren skal have angivet et beløb eller en mængde i sit tilbud. Ethvert tilbud vil være omfattet. Meddelelsen vil først være omfattet af bestemmelsen, når det er endeligt fremsat og kommet til lejerens kendskab. Indtil dette tidspunkt vil meddelelsen kunne tilbagekaldes, og udlejeren kan således afværge at ifalde strafansvar.

 

Enhver betalingsform vil være omfattet, og det er altså ikke et krav, at der skal ske betaling i form af penge. Et tilbud om udførelse af arbejde eller et tilbud om betaling ved løsøre vil således også være omfattet af bestemmelsen. Enhver form for aftale, der indebærer en handlemåde, som er egnet til at bringe lejeforholdet til ophør, er omfattet af bestemmelsen, herunder afgivelse af en opsigelse eller ophævelse. Også aftaler, som indebærer lejerens misligholdelse af lejeaftalen, som derved giver udlejeren adgang til at bringe lejeforholdet til ophør, vil være omfattet af bestemmelsen.

 

I sidste ende beror det på en konkret vurdering, hvorvidt det kan konstateres, om der er afgivet et tilbud i strid med bestemmelsen.

 

Lejere, som har accepteret et ulovligt tilbud, kan efterfølgende kræve sig indsat i lejeforholdet på ny uden at skulle tilbagebetale den betaling, som er modtaget fra udlejeren [25] . Endvidere medfører lovændringen, at overtrædelse af forbuddet mod at tilbyde lejeren betaling for at fraflytte lejemålet straffes med bøde eller fængsel op til fire måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning. Her menes al anden lovgivning, som måtte finde anvendelse på forholdet.

 

Det vil fortsat være lovligt for lejeren at opfordre udlejeren til at yde kompensation for at fraflytte samt at modtage en sådan kompensation.

 

Det reetablerede lejeforhold anses for indgået på tidspunktet for indgåelsen af det lejeforhold, som ophørte på baggrund af det ulovlige tilbud. Formålet er, at lejeren sikres helt samme retsstilling, som denne havde i det ophørte lejeforhold.

 

Med lovændringen, som implementerer en ny bestemmelse i Lejelovens § 6 a, stk. 5, er der nu hjemmel til, at der kan pålægges selskaber mv. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i Straffelovens kapitel 5. Bestemmelsen indebærer, at juridiske personer tillige kan ifalde strafansvar, når overtrædelsen kan tilregnes en eller flere til den juridiske person knyttede personer eller den juridiske person som sådan.

 

Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.

 

Sammenligningslejemåls bevisværdi

 

De historiske regler

 

En sag om det lejedes værdi starter i huslejenævnet ved, at enten udlejeren eller lejeren indbringer sagen. Huslejenævnet besigtiger det omtvistede lejemål og foretager på den baggrund og på baggrund af huslejenævnets almindelige kendskab til huslejeniveauet i det pågældende område en vurdering af det lejedes værdi for lejemålet. Det er dermed huslejenævnet, som sørger for, at de fornødne oplysninger tilvejebringes.

 

På denne baggrund træffer huslejenævnet afgørelse i sagen.

 

Der er ikke i forbindelse med indbringelse for huslejenævnet krav om, at parterne nedlægger en påstand, som nævnet er bundet af. Indbringelse kan således ske ved, at parten blot angiver, at ”sagen hermed indbringes”. I visse tilfælde sker indbringelse pligtmæssigt af udlejeren efter indsigelse fra lejeren. [26] I andre tilfælde er det op til lejeren selv at indbringe sagen.

 

Er en part uenig i huslejenævnets afgørelse kan denne indbringe sagen for boligretten og videre i retssystemet. I Københavns Kommune skal huslejenævnets afgørelse dog indbringes for ankenævnet, inden den kan indbringes for boligretten. I boligretten behandles sagen på grundlag af de oplysninger, som parterne forelægger for retten. Det centrale bevismiddel udgøres i denne henseende af et passende antal konkrete sammenligningslejemål.

 

De dagældende regler fastsatte ikke nærmere regulering af det enkelte sammenligningslejemåls bevisværdi i forbindelse med behandling af sager om det lejedes værdi. Det fremgik således ikke af de dagældende regler, om og i givet fald hvor meget, et sammenligningslejemål, som havde fået efterprøvet huslejens størrelse, skulle tillægges større bevisværdi end et sammenligningslejemål, hvor lejen ikke var efterprøvet.

 

Spørgsmålet ses heller ikke afgjort i retspraksis.

 

Efter de dagældende regler skete der således ved tvister om det lejedes værdi efter forudsætningerne angivet i Lejelovens § 47, stk. 2, en sammenligning med den leje, som var almindeligt gældende. Dette indebar, at sammenligningslejemål med en leje, som ikke var prøvet i huslejenævnet, ankenævnet eller hos domstolene, principielt kunne tillægges samme vægt som sammenligningslejemål, hvor lejen tidligere var prøvet.

 

Baggrunden for ændringerne

 

I forbindelse med forslagets behandling i Folketinget henviste lovgiver i bemærkningerne til, at sammenligningslejemål spiller en afgørende rolle i forbindelse med afgørelse af sager om det lejedes værdi. Uprøvede sammenligningslejemål kunne efter de dagældende regler tillægges samme bevisværdi som sammenligningsmål, hvor huslejen var prøvet og fastsat i overensstemmelse med lovgivningen, hvilket ifølge lovgiver kunne give en skævvridning af huslejen, da huslejen i uprøvede sammenligningslejemål ikke nødvendigvis var fastsat i overensstemmelse med lejelovgivningens regler.

 

Ændringerne

 

Lovændringen har medført, at sammenligningslejemål, som er prøvede, nu skal tillægges større bevisværdi end uprøvede sammenligningslejemål.

 

Det fremgår hverken af loven eller bemærkningerne, hvor mange sammenligningslejemål, der skal fremlægges for at løfte bevisbyrden, idet dette afhænger af de konkrete omstændigheder, herunder hvor mange sammenligningslejemål der findes, og hvor sædvanligt det omtvistede lejemål er.

 

Som konsekvens af ændringen vil uprøvede sammenligningslejemål som udgangspunkt kun tillægges bevisværdi, såfremt der ikke findes det fornødne antal prøvede sammenligningslejemål. Er der fremlagt et passende antal prøvede sammenligningslejemål, vil der skulle ses bort fra de af sammenligningslejemålene, hvor huslejen ikke er prøvet.

 

Bestemmelsen har til formål at sikre, at det tillægges vægt, når et sammenligningslejemåls leje har været genstand for særskilt prøvelse. På den måde vil sammenligningslejemål med en prøvet og godkendt leje altså som udgangspunkt vægte tungere end sammenligningslejemål med en leje, som ikke har været prøvet.

 

Det er stadig en forudsætning for sammenligningen, at lejemålet er sammenligneligt efter de i Lejelovens § 47, stk. 2, oplistede kriterier.

 

Uprøvede sammenligningslejemål vil herefter som udgangspunkt kun tillægges bevisværdi, såfremt der ikke findes det fornødne antal prøvede sammenligningslejemål. Forstået således, at er der fremlagt nok sammenligningslejemål med en leje, som har været prøvet, til at det lejedes værdi er tilstrækkeligt belyst, vil lejemål med en uprøvet leje ikke kunne tillægges værdi. Er der fremlagt et passende antal prøvede sammenligningslejemål, vil der skulle ses bort fra de af sammenligningslejemålene, hvor huslejen ikke er prøvet.

 

Bestemmelsen er ikke til hinder for, at lejen i tvister om det lejedes værdi kan fastsættes alene med henvisning til sammenligningslejemål med en leje, som ikke er prøvet. Dette vil være tilfældet, når der ikke findes sammenligningslejemål med en leje, som er prøvet, eller når sammenligningslejemål på grund af de øvrige kriterier i Lejelovens § 47, stk. 2, ikke vurderes egnede som grundlag for fastlæggelse af det lejedes værdi for det omtvistede lejemål. Den påkrævede prøvelse kan være sket både hos huslejenævnene, ankenævnet eller hos domstolene. Bestemmelsen er heller ikke til hinder for, at huslejenævnene kan afsige afgørelser med henvisning til deres generelle kendskab til lejeniveauet i området.

 

Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.

 

Besigtigelse forud for moderniseringens iværksættelse

 

De historiske regler

 

Ved tvister om lejefastsættelse skulle udlejeren efter den dagældende § 5, stk. 5, i Boligreguleringsloven (og skal stadig efter den nugældende § 5, stk. 8), fremlægge dokumentation for forbedringsudgiften og for, at forbedringerne er gennemført inden for en periode på to år. Kan udlejeren ikke fremlægge sådan dokumentation, kan Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ikke finde anvendelse, medmindre det utvivlsomt er godtgjort, at forbedringer er udført i tilstrækkeligt omfang og inden for en periode på to år. [27]

 

Endvidere gjaldt med de gamle regler, at det i forbindelse med en sag i boligretten om huslejen for et lejemål, som var udlejet i henhold til Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, påhvilede udlejeren at godtgøre, at den aftalte leje ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi.

 

Efter de dagældende regler var det op til udlejeren at dokumentere eller føre bevis for, at lejemålet var gennemgribende forbedret, det vil sige, at lejeværdien for det pågældende lejemål var væsentligt forøget. Der lå heri, at der skulle være tale om en forandring af lejemålets fremtræden fra før forbedringerne til efter, som indebar en væsentlig forøget lejeværdi.

 

Baggrunden for ændringen

 

Som et led i vurderingen af den forøgede lejeværdi for lejemålet fandt lovgiver det helt afgørende at have et klart kendskab til lejemålets tilstand før forbedringerne.

 

På denne baggrund fandtes det væsentligt, at der sikres dokumentation for lejemålets stand forud for forbedringerne, herunder med en vurdering af, om lejemålet har en stand, som muliggør en gennemgribende forbedring.

 

Ændringen

 

Lovændringen har medført, at det nu pålægges udlejeren at indhente en afgørelse fra huslejenævnet om, at lejemålet har en stand, som muliggør en gennemgribende forbedring.

 

Afgørelsen skal træffes på baggrund af huslejenævnets besigtigelse af lejemålet forud for forbedringernes iværksættelse. De nye regler indebærer, at udlejerens indhentelse af en afgørelse fra huslejenævnet nu er en gyldighedsbetingelse for anvendelse af Boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

 

For at lejen kan fastsættes efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, skal lejemålet forbedres for mindst kr. 2.271 pr. m2 eller kr. 259.699 i alt [28] , samtidig med at der generelt skal ske en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.

 

For at det kan vurderes, i hvilket omfang disse kriterier er opfyldt, er det nødvendigt at kende lejemålets stand før forbedringernes gennemførelse.

 

Bestemmelsen skal således sikre, at der ved tvister om lejefastsættelsen efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, er et fuldstændigt grundlag, hvorpå forbedringerne kan vurderes, således at det alene er de lejemål, som opfylder kriterierne i stk. 2, som ved en tvist godkendes til at fastsætte lejen efter det lejedes værdi. Dette har i praksis indtil nu været fortolket forskelligt, og lovændringen må således forvente at skabe klarhed over retstilstanden. Bestemmelsen skal samtidig sikre mod unødigt ressourcespild, ved at udlejere, som har intentioner om at foretage en gennemgribende modernisering af et lejemål, inden påbegyndelse af arbejderne får oplyst, hvorvidt dette er muligt.

 

Besigtigelsen medfører i sig selv ikke øgede krav til, hvordan moderniseringen skal udføres.

 

Besigtigelsen skal alene foretages for lejemål, som endnu ikke er helt eller delvist gennemgribende moderniserede inden bestemmelsens virkningstidspunkt. Lejemål, som er gennemgribende moderniserede, men udlejet efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 1, vil derfor ikke skulle besigtiges inden. Udlejeren har dog bevisbyrden for, at lejemålet er helt eller delvist gennemgribende moderniseret på et tidspunkt, hvor der ikke var et krav om besigtigelse af lejemålet. Denne bevisbyrde kan løftes f.eks. ved fremlæggelse af kvitteringer eller datostemplet fotodokumentation.

 

Besigtigelsen kan foretages, både mens lejemålet bebos af en lejer og ved lejerudskiftning i forbindelse med en fraflytning. Det er dog udlejerens pligt at sørge for, at nævnet får adgang til lejemålet i forbindelse med besigtigelsen. En sådan adgang vil som udgangspunkt kunne varsles efter den gældende bestemmelse i Lejelovens § 55, stk. 1.

 

Besigtigelsen skal angå standen før moderniseringen. Er moderniseringen påbegyndt, f.eks. ved nedrivning, vil huslejenævnet ikke kunne træffe afgørelse om, at lejemålet har en stand, som muliggør en gennemgribende modernisering.

 

Besigtigelsen kan foretages, selvom lejemålet er omfattet af en karensperiode, jf. ovenfor. Besigtigelsen kan i praksis udføres ved en inspektion af lejligheden. Det vil som udgangspunkt alene være nødvendigt med yderligere undersøgelser, hvor der efter en inspektion stadig er tvivl om, hvorvidt lejligheden har en stand, som gør det muligt at gennemgribende modernisere lejligheden.

 

Huslejenævnet skal gennemføre besigtigelsen inden for fire uger fra modtagelsen af anmodningen og senest to uger herefter fremsende afgørelsen til udlejeren, således at udlejerens arbejde ikke forsinkes unødigt.

 

Ved besigtigelsen skal huslejenævnet sørge for fornøden dokumentation af den stand, som lejemålet har på tidspunktet for besigtigelsen. Huslejenævnet er i den forbindelse berettiget til at optage fotodokumentation af lejemålet.

 

Besigtigelsen skal tage udgangspunkt i den gældende tilstand for lejemålet, og afgørelsens gyldighed fastsættes på den baggrund til tre år. Fristen løber fra afgørelsens fremkomst til ejeren. Ejere, som ikke har påbegyndt arbejderne inden for tre år efter modtagelsen af afgørelsen, vil skulle indhente en ny. Har en tidligere ejer fået foretaget en besigtigelse og dertil følgende afgørelse, vil den nye ejer kunne benytte denne.

 

Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.

 

Udveksling af oplysninger ved behandling af huslejesager

 

De historiske regler

 

Efter de dagældende regler i Boligreguleringslovens § 40, stk. 2, og § 61 a kunne huslejenævnene og Grundejernes Investeringsfond afkræve fornødne oplysninger fra blandt andet øvrige myndigheder. Heri bestod, at der skulle foretages en vurdering af, hvorvidt og hvilke øvrige myndigheder, som måtte være i besiddelse af konkrete informationer, som kunne være til gavn for den konkrete sag.

 

Når en udlejer beregner lejeforhøjelse for en forbedring, indgår det som hovedregel, at de elementer i de forskellige arbejder, som udgør vedligeholdelse, skal fradrages i den endelige opgørelse af ombygningsudgiften, idet vedligeholdelsesudgifter ikke kan begrunde lejeforhøjelse. Såfremt forbedringsforhøjelsen indbringes for huslejenævnet, vil det indgå i nævnets behandling af sagen, at nævnet tager stilling til den fordeling, som udlejeren har foretaget.

 

Som et element i den omkostningsbestemte husleje afsætter udlejeren beløb til ejendommens udvendige vedligeholdelse. En del af dette beløb bindes til en konto i Grundejernes Investeringsfond. Efter hvert regnskabsår fremsender udlejeren et vedligeholdelsesregnskab til Grundejernes Investeringsfond med opgørelse af årets bindingspligt. Hvis der er afholdt udgifter til vedligeholdelse i året, kan udlejeren modregne disse i årets afsætningsbeløb. Er der afholdt flere vedligeholdelsesudgifter, end årets afsætning kan dække, kan udlejeren anmode om udbetaling fra kontoen. Kan indeståendet heller ikke dække vedligeholdelsesudgifterne, opstår en negativ saldo på kontoen, som udlejeren i de kommende år kan nedbringe ved modregning.

 

Ved udlejerens anmodning om udbetaling fra en vedligeholdelseskonto i Grundejernes Investeringsfond eller ved modregning i årets hensættelsesbeløb mv. forekommer det ligeledes, at udlejerens anmodning vedrører arbejder, som indgår i et samlet forbedringsarbejde. Hvis der heri indgår arbejder, som vedrører vedligeholdelse, skal der ske fradrag herfor. Beløbet er således udtryk for det fradrag, som udlejeren har foretaget for de dele, der må anses for vedligeholdelse.

 

Efter de dagældende regler påhvilede det ikke huslejenævnene uopfordret at udveksle oplysninger med Grundejernes Investeringsfond om den konkrete opgørelse af vedligeholdelsesfradraget.

 

Baggrunden for ændringen

 

Idet der kan være tale om modsatrettede interesser i opgørelsen af vedligeholdelsesfradrag i ombygningsudgifter, i forhold til om det er i forbindelse med beregning af forbedringsforhøjelse eller i forbindelse med anmodning om udbetaling fra vedligeholdelseskonto i Grundejernes Investeringsfond, ville det ifølge lovgiver være hensigtsmæssigt at sikre, at det er de samme oplysninger, som lægges til grund i begge henseender.

 

Ændringen

 

Lovændringen har derfor medført, at det nu pålægges Grundejernes investeringsfond at indhente oplysninger om fordelingen mellem vedligeholdelsesudgifter og forbedringer fra huslejenævnene, når Grundejernes Investeringsfond behandler sager, hvor dette kan have relevans.

 

Endvidere medfører lovændringen, at det pålægges Grundejernes Investeringsfond at orientere huslejenævnene, når der foretages kontrol i en ejendom med henblik på efterlevelse af reglerne om udbetaling fra den bundne vedligeholdelseskonto hos Grundejernes Investeringsfond, således at huslejenævnene bliver bekendt med, at der for ejendommen er foretaget kontrol.

 

Endelig pålægges huslejenævnene at indhente relevante oplysninger fra Grundejernes Investeringsfond, når nævnene behandler sager, hvori spørgsmålet om fordelingen af arbejderne mellem vedligeholdelse og forbedring indgår, og huslejenævnet inden for de seneste tre år i henhold til den foreslåede § 61 b, stk. 2, til Boligreguleringsloven, har modtaget orientering om, at ejendommen har været udtaget til kontrol.

 

Slutteligt er boligministeren nu bemyndiget til at fastsætte nærmere regler om huslejenævnenes adgang til oplysninger om afgørelser afsagt med oplysninger om arbejdernes fordeling mellem vedligeholdelse og forbedring fra Grundejernes Investeringsfond, herunder at afgørelserne gøres tilgængelige på en digital platform.

 

Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.

 

Oplysning om huslejenævnsafgørelser i ejendommen

 

De historiske regler

 

Efter de tidligere gældende regler gjaldt, at når der blev truffet afgørelser om lejeforhold i en ejendom, blev afgørelsen alene meddelt til de involverede parter.

 

Dette indebar, at i sager, hvor der var en lejer involveret, ville denne lejer få tilsendt afgørelsen. Der var således ingen sikkerhed for, at andre lejere i ejendommen fik oplysning om den pågældende afgørelse, selvom afgørelsen kunne have væsentlig betydning for lejeren mulighed for at varetage sine interesser.

 

Efter de dagældende regler i Lejeloven var der med andre ord ingen hjemmel til at andre end sagens parter kunne få meddelelse om, at der var truffet afgørelse i en sag eller uopfordret at få indholdet heraf oplyst.

 

Baggrunden for ændringen

 

Med henblik på at sikre, at så mange lejere som muligt kan få kendskab til afgørelser, særligt i forhold til den ejendom, lejeren bor i, har lovgiver fundet det hensigtsmæssigt, at alle lejerne i den pågældende ejendom skal gøres bekendt med de afgørelser, der træffes for ejendommen.

 

Baggrunden for ændringen

 

Med lovændringen er nu i Lejeloven implementeret en ny bestemmelse i § 107a, stk. 1, hvorefter udlejeren pålægges inden for to uger at meddele beboerrepræsentationen, når der træffes afgørelser om lejeforhold, som giver en lejer helt eller delvist medhold og ikke angår husordenssager i den eller de ejendomme, som beboerrepræsentationen vedrører.

 

I ejendomme, hvor der ikke findes en beboerrepræsentation, skal udlejeren inden for to uger fra den endelige afgørelse meddele samtlige lejere, når der træffes afgørelser om lejeforhold, som giver en lejer helt eller delvist medhold og ikke angår husordenssager i ejendommen.

 

Bestemmelsen har til formål at sikre, at samtlige lejere orienteres, når der konstateres ulovlige forhold i et lejeforhold i ejendommen. På den måde vil de øvrige lejere nemmere kunne påtale, hvis samme forhold gør sig gældende for deres lejeforhold.

 

Bestemmelsen omfatter ikke afgørelser, hvor en lejer hverken får helt eller delvis medhold. Begrundelsen for dette er, at når lejeren hverken får helt eller delvist medhold, vil afgørelsen som udgangspunkt ikke indeholde oplysninger, som gør de øvrige lejere bedre i stand til at sikre deres rettigheder. Bestemmelsen omfatter heller ikke afgørelser afsagt i husordenssager. Begrundelsen for dette er, at sagerne sjældent vil have relevans for de øvrige lejere, ligesom sagerne ofte vil have et meget personligt indhold for lejeren, som kan føles ubehageligt for denne, hvis det skulle deles med de øvrige lejere. Det begrundes yderligere med, at disse afgørelser ofte vil indeholde personoplysninger, som ville være nødvendige at videregive, for at opnå en tilstrækkelig forståelse af afgørelsen, hvilket vurderes uproportionelt set i forhold til hensynene for den involverede lejer.

 

Med husordenssager menes sager, som ikke relaterer sig til lejemålet, men til lejerens ageren i og omkring ejendommen. Som eksempel herpå kan nævnes tvister omkring en lejers højlydte eller truende adfærd.

 

Bestemmelsen omfatter alle afgørelser om lejeforhold, hvad enten den afsiges af et nævn, en domstol eller andre instanser eller myndigheder.

Bestemmelsen omfatter ikke afgørelser afsagt om ejendommen, som ikke har forbindelse til lejeforhold, såsom f.eks. byggetilladelser.

 

Bestemmelsen indebærer, at meddelelsen skal gives til den beboerrepræsentation, som er oprettet i henhold til kap. XI i Lejeloven. Er der ikke oprettet en beboerrepræsentation i ejendommen, skal udlejeren i stedet give meddelelsen til alle lejere i ejendommen.

 

Udlejeren skal i henhold til bestemmelsen meddele afgørelsen inden for to uger fra den dag, hvor afgørelsen er endelig. I tilfælde hvor afgørelsen kan påklages eller ankes, skal meddelelsen således først afgives inden for to uger fra den dag, hvor fristen for at påklage eller anke afgørelsen er udløbet. For huslejenævns- og ankenævnsafgørelser gælder det i henhold til Boligreguleringslovens § 43, stk. 2, og § 44, stk. 1 og 6, at indbringelse for henholdsvis ankenævn og boligretten skal ske seneste fire uger fra huslejenævnets eller ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.

 

Meddelelsen skal i henhold til den nye bestemmelse i Lejelovens § 107a, stk. 2, fremsættes skriftligt og indeholde oplysning om tvistens emne og afgørelsens resultat. Meddelelsen skal tillige indeholde kopi af den trufne afgørelse. Indeholder meddelelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig. Oplysningerne kan gives digitalt, herunder ved at gøre oplysningerne tilgængelige på en digital platform, når udlejeren har givet lejeren meddelelse herom.

 

Lovændringen medfører i henhold til den nye bestemmelse i Lejelovens § 107 a, stk. 3, at overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller fængsel op til fire måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning. Bestemmelsen indebærer, at udlejere, som handler i strid med stk. 1, kan ifalde straf ved bøde eller fængsel op til fire måneder.

 

Lovændringen medfører henhold til den nye bestemmelse i Lejelovens § 107 a, stk. 4, at der kan pålægges selskaber mv. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i Straffelovens kapitel 5.

 

Bestemmelsen indebærer, at juridiske personer tillige kan ifalde strafansvar, når overtrædelsen af stk. 1 kan tilregnes en eller flere til den juridiske person knyttede personer eller den juridiske person som sådan.

 

Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.

 

Betaling til huslejenævnet når lejere får fuldt medhold

 

De historiske regler

 

I henhold til de dagældende regler skulle udlejer betale kr. 2.080, jf. Boligreguleringslovens § 39, stk. 2, 1. pkt. [29] , såfremt lejer fik fuldt ud medhold i huslejenævnet.

 

Baggrunden for ændringen

 

Prisen for en tabt sag for udlejer under den dagældende ordning var ifølge lovgiver så lav, at den formodedes ikke at have den ønskede præventive effekt.

 

Ved at hæve betalingen fra kr. 2.180 til kr. 6.000 har betalingen nu fået samme niveau som betalingen for erhvervsdrivende i forbrugerklagesager, og betalingen vil ifølge lovgiver i højere grad have en præventiv effekt.


Ændringen

 

Lovændringen har nu medført, at beløbet, der skal betales af udlejer ved tabt sag i huslejenævnet, er forhøjet til kr. 6.000 (2020-niveau).

 

Der vil fortsat ikke være krav om, at lejere hos huslejenævnet skal formulere en egentlig påstand, og det kan ikke knyttes op på en påstand, hvorvidt lejeren har fået fuldt medhold. En sådan retstilstand ville tilskynde til uklare påstande fra lejere.

 

Huslejenævnet må se på tvistens omdrejningspunkt og se, hvor meget medhold lejer og udlejer har fået ved afgørelsen. Udlejere vil kunne undgå at ifalde betalingen på kr. 6.000, hvis de under huslejenævnssagen helt eller delvist imødekommer modpartens synspunkter.

 

Det er alene sager mellem udlejeren og lejeren, som udlejeren kan ifalde betaling for. I huslejenævnssager, hvor f.eks. Grundejernes Investeringsfond er part, vil udlejeren altså ikke kunne ifalde betaling. Sager om forhåndsgodkendelser, hvor der ikke er en tvist, vil udlejeren heller ikke kunne ifalde betaling.

 

Ændringen har til formål at øge egenbetalingen for sager i huslejenævnet og derved medvirke til nævnenes finansiering. Samtidig forventes det, at en øget sanktion vil medvirke til at reducere spekulation i omgåelse af lejelovgivningen og derved have en præventiv effekt.

 

Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.



Såfremt denne artikel måtte give anledning til spørgsmål eller ønske om yderligere information om de juridiske aspekter ved det nye lovforslag i øvrigt, er du velkommen til at kontakte partner og advokat Frantz Sigersted-Rasmussen (fsr@mwblaw.dk), advokat Jep Becher Jensen (jbj@mwblaw.dk) eller advokatfuldmægtig Søren Degnbol Bech (sdb@mwblaw.dk).


Ovenstående er ikke juridisk rådgivning, og Moalem Weitemeyer Bendtsen indestår ikke for, at indholdet af ovenstående er korrekt. Moalem Weitemeyer Bendtsen har med ovenstående ikke påtaget sig ansvar af nogen art som konsekvens af en læsers benyttelse af ovenstående som grundlag for beslutninger eller overvejelser.



[1] Lovforslagene kan findes her: https://www.ft.dk/da/dokumenter/dokumentlister/lovforslag?pageNumber=2&totalNumberOfRecords=244. Alle henvisninger til hjemmesider er senest tilgået den 8. juli 2020.

[2] Den boligpolitiske aftale om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger kan findes her: https://trm.dk/politiske-aftaler/2020/aftale-om-initiativer-mod-kortsigtede-investeringer-i-private-udlejningsboliger/.

[3] Lovforslag L176 vedrørende øgede energikrav ved anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, lovforslag L177, som har til formål at fastsætte en karensperiode ved erhvervelse mv. af udlejningsejendomme og lovforslag L178, hvis formål er at styrke lejernes retsstilling i boliglejemål.

[4] Systematikken i nærværende artikel er derfor også i væsentlighed den samme som i Folketingets bemærkninger.

[5] Ekspertgruppen består af fem medlemmer: En universitetsprofessor med kendskab til lejelovgivningen, en dommer med kendskab til reglernes anvendelse i praksis, en boligøkonom med kendskab til boligøkonomi- og finansiering, en repræsentant for udlejere (EjendomDanmark) og en repræsentant for lejere (LLO). Den samlede rapport afgivet af ekspertgruppen kan findes her:

https://www.trm.dk/publikationer/2019/ekspertgruppens-rapport-om-boligreguleringslovens-5-stk-2/.

[6] Der henvises til ekspertgruppens rapport side 11. Den samlede rapport kan findes her:

https://www.trm.dk/publikationer/2019/ekspertgruppens-rapport-om-boligreguleringslovens-5-stk-2/

[7] Der henvises til ekspertgruppens rapport side 11. Den samlede rapport kan findes her:

https://www.trm.dk/publikationer/2019/ekspertgruppens-rapport-om-boligreguleringslovens-5-stk-2/.                   

[9] Lov 2020-06-26 nr. 965 om klima.

[11] Det er alene Boligreguleringslovens § 5, der er ændringsmarkeret, uanset at lovændringen også medfører ændringer i andre bestemmelser i Boligreguleringsloven samt Lejeloven.

[12] Der er tale om en gengivelse af lovbemærkningerne fra lovforslagene.

[13] Det bemærkes, at væsentlighedskravet udgår med lovændringen.

[14] 2020-niveau.

[15] Lovændringen havde baggrund i Energiaftalen af 22. marts 2012 imellem den daværende regering (Socialdemokratiet, Radikale Venstre og Socialistisk Folkeparti) og V, DF, EL og K. Denne lovændring var en implementering af aftalen imellem den daværende regering og V, DF og K om udmøntning af en energisparepakke. Energiaftalen kan findes her:

https://ens.dk/ansvarsomraader/energi-klimapolitik/politiske-aftaler-paa-energiomraadet/energiaftalen-22-marts-2012

[16] Begge beløb er 2020-niveau.

[17] Det falder uden for artiklens formål at redegøre for samtlige aspekter af kontrolbegrebet i Boligreguleringslovens forstand. Der henvises i stedet til lovforslagets bemærkninger, der indgående behandler dette.

[18] Boligreguleringslovens nye stk. 5, nr. 1-8

[19] Boligreguleringslovens nye stk. 6, nr. 1-6.

[20] 2020-niveau.

[21] Se bemærkninger til lovforslaget, L177

[22] Gælder ikke ændringerne i andelsboligloven, som først finder anvendelse fra 1. juli 2020.

[23] Velfærdsministeriets rapport fra 2009 kan findes her:

https://www.ft.dk/samling/20081/almdel/bou/bilag/71/658881.pdf

[24] Der henvises til Lejeloven (daværende) § 6 modsætningsvist.

[25] Medmindre retten er forældet, mistet ved passivitet eller ekstingveret.

[26] Dette gælder eksempelvis ved lejers indsigelser mod huslejestigninger eller stigninger i forbrug, jf. Lejelovens § 48, stk. 3, 2. pkt. og Lejelovens § 45, sidste pkt.

[27] Bevisbyrden kan løftes ved besigtigelse (herunder også af tilsvarende ikke-moderniserede lejemål), afgivelse af forklaring fra involverede parter eller uvildige udtalelser fra sagkyndige. Ved huslejenævnsbehandling kan der ikke ske egentlig vidneførsel.

[28] Begge 2020-niveau. Beløbsgrænsen er ikke ændret med lovændringen.

[29] Beløbet udgør i 2020-niveau kr. 2.180.